È la nuova frontiera del business della ricettività, già in atto e destinata ad aumentare esponenzialmente a breve e medio termine: la nuova normativa nazionale sta dando forte impulso al fenomeno del “CondHotel”, tanto più in una regione, come il Veneto, che con 69.200.000 presenze all’anno è la prima regione per turisti d’Italia e la quinta d’Europa.
Se n’è discusso nel corso del corso dell’annuale meeting “ADR – A domanda risponde”, che A.N.A.C.I. (Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari e Condominiali) Veneto ha tenuto a Cortina d’Ampezzo, nel bellunese, presente il presidente A.N.A.C.I., Francesco Burrelli.
Un tema di stringente attualità, quello dell’“albergo diffuso”, alla luce del decreto in vigore da qualche mese e che permette agli alberghi di “espandersi”, acquisendo unità immobiliari di condomini presenti nel raggio di 200 metri e di considerare, dunque affittare al pubblico, gli appartamenti alla stregua di camere di hotel.
«Le operazioni di acquisto e trasformazione in uso alberghiero degli appartamenti sono in aumento, anche perché favorite da una detrazione fiscale del 65% della spesa sostenuta – spiega Andrea Garbo, segretario nazionale del centro studi di A.N.A.C.I. – Di pari passo si comincia ad assistere all’intervento di fondi di investimento, che entrano in campo per acquisire queste unità immobiliari: basti dire che un fondo ne avrebbe già comprate oltre 400 a Courmayeur e ne starebbe trattando altre 300 in Veneto».

I nodi sono quelli urbanistici e quelli dei rapporti con gli inquilini residenti

Va da sé che il “CondHotel” pone alcune problematiche. «In prima battuta c’è l’obbligo di dotare il condominio di una reception, per cui ben si comprende che, se originariamente lo stabile non ha a disposizione uno spazio di portineria, diventa necessario ricavarlo, con il conseguente onere di spesa – annota Lino Bertin, presidente di A.N.A.C.I. Veneto – Poi c’è la questione del cambio di destinazione d’uso, da residenziale a ricettivo, che può essere impedito dalla modifica del regolamento condominiale. Un altro punto delicato da valutare, che può incidere sulla quotidianità, riguarda la suddivisione delle spese per il maggior uso dell’ascensore».
Con le stesse “ripercussioni” in termini di convivenza e vivibilità, il seminario ha evidenziato l’incremento dei “bed and breakfast” in tutto il Veneto, dove attualmente se ne contano circa 11.300, di cui un migliaio solo a Mestre, con un’incidenza molto sostenuta nelle vie limitrofe alla stazione ferroviaria.
Al centro dei lavori, cui hanno partecipato circa 200 professionisti provenienti da ogni provincia del Veneto, ci sono stati altri argomenti di notevole interesse per gli amministratori e sui quali la categoria si è confrontata alla ricerca di soluzioni.
Ad esempio, il decoro architettonico, che riveste un’importanza rilevante per la valutazione immobiliare dello stabile e su cui ci sono difficoltà di interpretazione normativa, in particolare sul rapporto tra la proprietà privata ed il dovere collettivo di provvedervi.
Ma anche le spese di riscaldamento comuni dopo la recente introduzione dei termoregolatori: tema di grande interesse nelle località turistiche di villeggiatura, soprattutto in edifici, dove convivono abitazioni di residenti e seconde case per lo più non abitate durante l’anno. La proposta di A.N.A.C.I. Veneto è di superare i parametri restringenti, applicando dei coefficienti correttivi, approvati in assemblea e che permettano un calcolo più equo a carico di tutti, ovviamente in quota parte.
Un caso: in un condominio di 9 piani, chi abita al nono piano rischia di vedersi maggiormente gravato delle spese cosiddette involontarie, magari perché lo stabile non è adeguatamente coibentato; ma, se la richiesta di migliorare la coibentazione viene respinta dalla maggioranza dei condomini, l’esborso di quel condomino può essere riportato ad equità mediante questi coefficienti, la cui stesura è di competenza di esperti in valutazione tecnico energetica, considerate anche le caratteristiche dell’immobile.