«Siamo consci che la normativa condominiale italiana non prevedeva certo una congiuntura sanitaria come l’attuale. Per questo, però, ci troviamo in una situazione di stallo, che aumenta le nostre responsabilità in un momento d’emergenza»: ad affermarlo è Lino Bertin, Presidente di A.N.A.C.I. (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali ed Immobiliari) Veneto, il cui Centro Studi ha appena diffuso le linee guida per l’assemblea telematica.
«Infatti – aggiunge Andrea Garbo, Vicepresidente di A.N.A.C.I. Veneto - le misure emergenziali in vigore vietano gli assembramenti e gli spostamenti con alcune eccezioni, tra cui non si possono certo ricomprendere le assemblee condominiali».
Da qui, la necessità di affrontare le problematiche della partecipazione “da remoto” alle assemblee condominiali. Nei giorni scorsi è stato anche depositato, alla Camera dei Deputati, un ordine del giorno, che chiede di impegnare “il Governo a valutare l’opportunità di adottare interventi normativi per fronteggiare l’emergenza e favorire il regolare svolgimento dell’attività di gestione dei condomini”.
La tradizionale interpretazione della normativa vigente prevede che l’assemblea sia convocata in un luogo fisico, dove ciascuno dei condòmini possa essere personalmente presente. Le precauzioni, che dovranno essere adottate per un periodo di tempo significativamente lungo, imporranno però la convocazione delle assemblee in luoghi capaci di garantire il necessario distanziamento interpersonale, comportando inevitabilmente costi aggiuntivi a carico del condominio. Ciò porta d’attualità il tema dell’assemblea “virtuale”.
Sulla scorta del diritto societario ed alla luce della normativa vigente, già ora è ammissibile che i condòmini possano intervenire e votare, collegandosi tramite strumenti di telecomunicazione (videochiamata, ma anche soltanto in vivavoce), purché sia una opzione consapevolmente richiesta dal singolo partecipante. La tesi, però, che il ‘luogo’ della convocazione possa essere anche uno ‘spazio’ non propriamente ‘materiale’, presuppone un’interpretazione molto estensiva, ostacolata soprattutto dalle consuetudini, perché sembra ancora presto per ‘imporre’ ai condòmini di dotarsi della tecnologia e delle competenze necessarie per partecipare a riunioni condominiali, convocate in un luogo ‘virtuale’ (basti pensare che, secondo i recenti dati forniti dall’ISTAT, il 30% delle famiglie italiane non ha computer o tablet in casa).
Al momento, in attesa di modifiche normative, è pertanto sconsigliata la convocazione in un luogo ‘virtuale’. Può invece essere utile sperimentare una convocazione doppia: l’assemblea potrebbe essere convocata sia in un luogo fisico che in uno spazio virtuale, premesso che le piattaforme più evolute danno già la verifica di chi è collegato, la ‘lavagna’ su cui scrivere il verbale, la possibilità di esprimere sia opinioni, sia voto ed anche di registrare. Condizione indispensabile, allo stato dell’arte, è che la partecipazione all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione sia sempre e solo un’opzione aggiuntiva rispetto alla normale partecipazione personale (o per delega), liberamente valutata e consapevolmente accettata (o addirittura richiesta) da parte del condomino.
È imprescindibile, inoltre, che il collegamento in videoconferenza permetta da un lato, all’amministratore ed al presidente, di identificare la persona collegata, verificando la sua accettazione delle modalità di svolgimento della riunione; dall’altro, alla persona collegata, di comprendere ed interagire con gli altri condomini, esprimendo il proprio voto. Lo svolgimento della riunione, previo esplicito consenso di tutti i partecipanti, potrà essere oggetto di registrazione.
A queste condizioni, secondo il Centro Studi di A.N.A.C.I. Veneto, la partecipazione dei condòmini tramite strumenti di videoconferenza o telecomunicazione, anche in mancanza di una clausola regolamentare ed a prescindere da un eventuale intervento legislativo ad hoc, può ritenersi già legittima. È comunque evidente che, l’auspicato allentamento nelle restrizioni agli spostamenti, comporterà nei prossimi mesi, la convocazione di numerose assemblee condominiali sia ordinarie che straordinarie.
Nel frattempo, l’amministratore condominiale, anche in assenza di delibere assembleari, può attivarsi per il recupero coattivo di crediti vantati dal condominio nei confronti di condòmini morosi e commissionare interventi di manutenzione ordinaria. In caso di urgenti lavori di manutenzione straordinaria, invece, potrà ordinarli e riferirne ‘alla prima assemblea’; inoltre l’amministratore, di fronte ad una situazione, che determini un potenziale pericolo per condòmini o terzi, deve perlomeno adottare le misure necessarie ad evitare che si verifichino eventi dannosi, pena una sua responsabilità civile e penale. In ordine alla sua conferma ed al suo compenso, l’amministratore può infine avvalersi dell’istituto del rinnovo automatico previsto dalla legge e, se del caso, della “prorogatio”, puntando ad una successiva ratifica.