Con 61.528.775 presenze nel 2007 (+ 3,7% rispetto al 2006) e 14.153.230 arrivi (+ 5,3 per cento rispetto al 2006), il Veneto è la regione che vanta il primato italiano nel settore dell’ospitalità. All’interno di questo scenario, un segmento importante - anche se parzialmente non rilevato dalle statistiche ufficiali - è quello delle case vacanza e del mercato immobiliare turistico. Il turismo nelle case e appartamenti per vacanza è infatti uno dei fenomeni meno conosciuti e studiati del mercato turistico nazionale, anche per l’oggettiva difficoltà di misurazione sia dell’offerta di case vacanza sia dei flussi turistici correlati.

Tuttavia si stima che (Fonte: Rapporto Mercuri 2005 “Il turismo italiano negli appartamenti”) le abitazioni per vacanza sono in grado di generare 3,12 pernottamenti per ogni presenza ufficiale nelle strutture ricettive, con un movimento reale pari a più del triplo di quello ufficiale e un indotto economico e occupazionale altrettanto rilevante.

Dall’indagine condotta da Risposte Turismo per conto di FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) emerge da una parte un quadro complessivamente positivo della soddisfazione dei clienti, dall’altra il ruolo forte e in potenzialmente espansione ricoperto nell’intermediazione e nella locazione di case vacanza dalle agenzie FIAIP, che rappresentano un elemento cardine nella filiera del turismo.

“Perché il settore delle affittanze turistiche intermediate da agenzie immobiliari possa esprimere appieno il proprio potenziale - commenta il Vicepresidente Nazionale FIAIP con delega al Turismo Osvaldo Grandin - è però necessario avviare un dialogo con le Istituzioni per ottenere il riconoscimento e la tutela normativa della figura professionale dell’agenzia immobiliare turistica, per l’ importante ruolo che riveste nella filiera del turismo nazionale”.

“Per questo - afferma il delegato FIAIP Veneto al Turismo Carletto Facco - FIAIP ha avanzato, tra le proposte di modifica alla nuova legge regionale sul turismo, la richiesta di riconoscimento ufficiale delle AIT-Agenzie Immobiliari Turistiche”.

L’indagine condotta da Risposte Turismo per FIAIP si è posta un duplice obiettivo: da una parte approfondire la conoscenza dei bisogni e della soddisfazione dei clienti che si rivolgono alle agenzie associate FIAIP per affittare case e appartamenti ad uso turistico in alcune località dell’Alto Adriatico; dall’altra analizzare l’assetto, lo stato di sviluppo e le problematiche del mercato delle affittanze turistiche, nonché il ruolo e la penetrazione delle agenzie FIAIP grazie ad interviste in profondità condotte con i Delegati Regionali al settore turistico della Federazione.

Le rilevazioni, concentrate nei mesi di giugno luglio e agosto del 2007, hanno interessato tutte le regioni d’Italia attraverso la somministrazione di questionari a compilazione presidiata ad un campione di turisti in vacanza presso alcune località turistiche di queste regioni e attraverso interviste in profondità con i delegati regionali FIAIP al settore turistico.

• Il turismo nelle case e appartamenti per vacanza: scenario nazionale

Il turismo nelle case e appartamenti per vacanza è senza dubbio uno dei fenomeni meno conosciuti e studiati del mercato turistico nazionale, anche per l’oggettiva difficoltà di misurazione sia dell’offerta di case vacanza con questo scopo che dei flussi di domanda turistica correlati. Le statistiche ufficiali sulla domanda registrano infatti soltanto una porzione molto ridotta del movimento turistico complessivo che riguarda questa tipologia ricettiva, in particolare dopo l’abolizione (1990) della tassa di soggiorno che i proprietari degli alloggi privati erano tenuti a versare in misura proporzionale ai pernottamenti dei turisti. A partire dal 1990 l’ISTAT iniziò a rilevare la domanda e l’offerta solo delle abitazioni iscritte al REC, il che portò ad un vero e proprio crollo delle presenze registrate presso gli alloggi in affitto, passate a livello nazionale dai 96,6 milioni del 1989 a poco più di 10 milioni del 1990. A ciò si aggiunge la difficoltà di quantificare l’elevata quota di sommerso da sempre esistente nella commercializzazione degli alloggi in locazione, che sfuggiva alle statistiche ufficiali anche quando potevano basarsi sull’analisi dei versamenti della tassa di soggiorno.

Nelle rilevazioni effettuate oggi dall’ISTAT la componente degli alloggi in affitto è pertanto notevolmente sottostimata, in particolare sul piano della domanda. Gli arrivi ad essa riferiti a livello nazionale ammontano infatti solo al 4,4% (poco più di 4,1 milioni) di quelli complessivamente registrati nelle strutture ricettive ufficiali e le presenze al 9% (quasi 33 milioni), a fronte di un movimento turistico complessivo nel comparto alberghiero che incide rispettivamente per l’81,7% sugli arrivi e il 67,7% sulle presenze.

L’offerta, per quanto anch’essa sottostimata, possiede comunque un certo rilievo all’interno della cosiddetta ricettività non convenzionale o complementare: con un totale di 68.376 esercizi, essa rappresenta infatti circa due terzi delle strutture extralberghiere complessive (il 50,8% di quelle ricettive in generale), mentre in termini di posti letto (606.481) costituisce circa un quarto dell’offerta complementare (13,5% di quella ricettiva nel suo complesso).

La difficoltà di misurazione del fenomeno è legata inoltre all’assenza di criteri uniformi di definizione e classificazione delle attività e delle strutture ricettive extralberghiere nella legislazione delle regioni che, con l’entrata in vigore dell’articolo 117 della Costituzione, hanno acquisito in materia di turismo una competenza legislativa esclusiva e primaria.

Nel 2005 Mercury, nel primo “Rapporto su Il Turismo italiano negli appartamenti”, ha tentato di ricavare una prima stima delle possibili presenze nelle case e appartamenti per vacanza non censite dalle statistiche ufficiali, utilizzando un modello econometrico costruito ad hoc e applicandolo su scala provinciale nel triennio 2001-2003. La stima è che le abitazioni per vacanza, con riferimento a questo periodo, sono state in grado di generare fra i 720 e i 750 milioni di pernottamenti all’anno, comprendendo non solo la domanda che soggiorna presso alloggi presi in locazione, ma anche quella che pernotta per vacanza in un’abitazione di proprietà (seconda casa) o da parenti e amici.

Sempre secondo il rapporto Mercury, le presenze generate in Italia nel 2003 dalle abitazioni per vacanza (utilizzate in proprio e/o concesse in locazione) sono state 729 milioni, che si sommano ai 343 milioni delle presenze ufficiali registrate dall’ISTAT per ottenere il movimento turistico complessivo che ha interessato in quell’anno il nostro Paese (1,07 miliardi). In sostanza, nel 2003 vi è stato un rapporto di 2 a 1 fra il movimento turistico non rilevato e quello ufficiale, il che significa che per ogni presenza ufficiale nelle strutture ricettive si sono avuti 3,12 pernottamenti, con un movimento reale pari a più del triplo di quello ufficiale.

• Il ruolo degli intermediari immobiliari

Quasi la metà dell’intero volume nazionale di locazioni di case e appartamenti per vacanza si stima non venga intermediato da soggetti terzi, ma gestito direttamente dai proprietari degli immobili. La restante metà è più o meno equamente suddivisa tra agenzie immobiliari affiliate Fiaip, altre agenzie immobiliari e soggetti imprenditoriali di altra natura come agenzie di viaggi, operatori incoming, ecc. (più nelle regioni del Nord Italia e del Centro, molto meno al Sud).

Soltanto di rado la locazione di appartamenti e case per vacanza rappresenta il core business dell’agenzia: nella maggior parte dei casi essa affianca infatti l’attività di compravendita immobiliare. Solo al Nord il settore sembra riscuotere maggiore interesse da parte degli agenti iscritti alla Federazione, con un rilevante 25% delle risposte che sono giunte a definirlo addirittura “elevato”. Il basso livello di attenzione verso il settore mostrato dalle agenzie FIAIP è da ricollegare a:

- mancata consapevolezza da parte degli intermediari immobiliari delle effettive potenzialità di questo settore;

- eccessivi oneri che comporta l’attività di locazione rispetto ai profitti;

- difficoltà di disporre di un’offerta qualificata di case e appartamenti di una certa consistenza;

- mancanza di tutela nei confronti della categoria professionale, che determina il proliferare della concorrenza da parte di soggetti che operano abusivamente sul mercato.

FOCUS VENETO

• La domanda

La distribuzione dei flussi turistici si concentra per oltre la metà degli arrivi e delle presenze nelle regioni del Nord: le prime cinque regioni italiane per numero di arrivi sono il Veneto, la Toscana, il Lazio, la Lombardia e l’Emilia Romagna; relativamente alle presenze, la classifica vede sempre il Veneto al primo posto, seguito da Trentino Alto Adige, Toscana, Emilia Romagna e Lazio.

In Veneto la distribuzione dei flussi nelle strutture extralberghiere si attesta sul 30% circa degli arrivi e il 52,4% delle presenze.

Fonte: Elaborazioni Risposte Turismo su dati Istat

• L’offerta

Per quanto riguarda l’offerta di posti letto extraalberghieri, il Veneto detiene una quota decisamente superiore a quella delle altre regioni (21,2%).

Fonte: Elaborazioni Risposte Turismo su dati Istat

• Il mercato delle locazioni in Veneto



I principali poli del mercato delle locazioni di case e appartamenti per vacanze sono:

- Riviera Adriatica: Bibione, Caorle, Duna Verde, Eraclea, Lido di Jesolo, Sottomarina (VE)

- Lago di Garda: Peschiera del Garda, Lazise, Bardolino, Lessinia (VR)

- Altopiano di Asiago: Asiago, Gallio, Cesuna e Treschè Conca (VI)

- Dolomiti Bellunesi: Falcade, Alleghe, Sappada (BL).

Secondo il delegato Fiaip veneto intervistato, lo sviluppo del mercato veneto delle locazioni turistiche non risulta uniforme in tutto il territorio regionale, in quanto questi poli turistico-territoriali stanno attraversando fasi diverse del proprio “ciclo di vita”: Jesolo e Bibione sembrano trovarsi oggi in uno stadio di pieno sviluppo con una domanda che continua a crescere, mentre in altri centri balneari della Riviera Adriatica il mercato appare

più consolidato (Duna Verde e Caorle) o, in alcuni casi, addirittura stagnante (Eraclea e Sottomarina).

In fase di consolidamento, con una domanda ancora buona ma non molto dinamica di alloggi in locazione, sono anche i comprensori del Lago di Garda e dell’Altopiano di Asiago, mentre nelle località delle montagne bellunesi il mercato è in crisi da qualche anno, con richieste di soggiorni in flessione.

In linea con il dato nazionale, anche in Veneto la locazione di case e appartamenti per vacanze è soltanto in parte di natura “imprenditoriale”, essendo spesso gestita direttamente dai proprietari.

Secondo una stima fornita dal delegato intervistato, circa il 40% del volume regionale di locazioni non è di fatto intermediata; del rimanente 60% circa metà è gestita da agenzie immobiliari FIAIP, mentre minore è il peso degli operatori turistici tout court e soprattutto di altre agenzie immobiliari.

In generale, nelle aree rilevanti per il mercato immobiliare turistico, l’interesse degli agenti FIAIP nei confronti dell’attività di locazione turistica è piuttosto elevato, anche per l’esperienza pluriennale maturata. Il Veneto è infatti, assieme a Friuli Venezia Giulia, Liguria, Toscana e Marche, una delle regioni in cui tale attività è maggiormente sviluppata, anche per l’elevato numero di agenzie che vi si dedicano unitamente alla compravendita.

Nelle località balneari, la domanda si concentra per l’80% nei mesi estivi di giugno, luglio e agosto, per il 20% in bassa stagione (maggio e settembre) soprattutto per gli stranieri. La durata media delle locazioni è di 10-12 giorni, inferiore rispetto al passato; circa il 35% dei soggiorni sono di una settimana, il 55% di due e il 10% di un mese (in quest’ultimo caso effettuato quasi esclusivamente da italiani).

La montagna si caratterizza per la doppia stagionalità estiva e invernale: la prima concentrata tra dicembre e febbraio, la seconda a luglio e ad agosto, con permanenze più lunghe rispetto al mare, tendenzialmente di almeno 15 giorni e spesso fino ad un mese.

La domanda di locazioni turistiche sul Lago di Garda è meno stagionale, distribuendosi sia nei mesi estivi che in quelli primaverili e autunnali (in particolare maggio, settembre e ottobre), con soggiorni per lo più di una settimana. In quest’area la componente straniera è particolarmente forte (circa il 70% delle presenze).

Rispetto al passato, la domanda di case e appartamenti per vacanze in Veneto sembra essere diventata più esigente, rispecchiando una tendenza in atto in tutto il territorio nazionale; richiede sempre più spesso servizi di elevata qualità, aspettandosi di trovare

elettrodomestici e dotazioni all’avanguardia all’interno delle abitazioni locate.

Le problematiche e criticità del settore segnalate riguardano principalmente le caratteristiche dell’offerta, ovvero il numero, le dimensioni e la qualità degli immobili dati in locazione dagli agenti, giudicati a volte inadeguati alle esigenze della clientela.

Mancano soprattutto strutture in grado di ospitare più unità abitative dotate anche di servizi extra generalmente apprezzati dalla clientela (servizio lavanderia, animazione, ristorazione, piscina, ecc.). Inoltre occorrerebbe introdurre nella legislazione regionale regole più precise per la classificazione degli immobili dati in affitto, indicando requisiti puntuali relativamente al numero di posti letto e di metrature.

• L’indagine di customer satisfaction in Veneto

In Veneto il 77% del campione non è nuovo all’esperienza di trascorrere le proprie vacanze in un alloggio preso in affitto, il 42% è già stato cliente dell’agenzia immobiliare e il 26% è già stato inquilino dell’immobile. La fidelizzazione all’agenzia e all’unità abitativa assume in Veneto una dimensione più rilevante che nel resto del territorio italiano.

L’alloggio preso in locazione è nel 95% dei casi un appartamento, per lo più dotato di 4-5 posti letto. Quasi il 75% degli intervistati vi soggiorna per un periodo compreso fra una e due settimane, trattenendosi con minor frequenza per periodi più lunghi (cosa che avviene soprattutto nelle località montane).

Molto elevata è la propensione a tornare nella medesima località di vacanza in futuro (lo farebbero infatti circa 9 intervistati su 10), accordando in buona parte la propria preferenza di nuovo all’immobile presso il quale hanno alloggiato (58%) o comunque ad un’altra soluzione in affitto. Marginali invece le percentuali di coloro che opterebbero per strutture ricettive di diversa natura, quali hotel, B&B, camping, ecc.

Chi non confermerebbe la prenotazione dello stesso appartamento è spinto soprattutto dal desiderio di sperimentarne un altro, magari ubicato in un’altra zona. Molti meno sono invece coloro che vorrebbero cambiare completamente tipologia di alloggio o che non prenoterebbero il medesimo appartamento perché delusi dal mobilio, dalla pulizia, ecc.

Il 95% degli intervistati tornerebbe a rivolgersi alla stessa agenzia immobiliare. Chi non lo farebbe adduce come motivazioni i prezzi elevati, la scarsa varietà di scelta, problemi avuti con il personale dell’agenzia ma soprattutto per “altre motivazioni” (57,1%).

La soddisfazione globale del campione veneto ha espresso un giudizio medio di 7,95, pur in presenza di una percentuale più alta di risposte con voti pari o superiori ad 8 (quasi il 70% rispetto al 61% dell’intero Paese).

Con riferimento all’immobile, gli aspetti cui il campione ha dichiarato di porre maggiore attenzione sono soprattutto la pulizia e l’equilibrio tra il prezzo e qualità dell’immobile, senza tralasciare tuttavia lo stato dei servizi igienici, l’ubicazione dello stabile e la possibilità di parcheggiare l’auto in un posto riservato.

Questi ultimi due fattori sono anche tra quelli che hanno registrato i voti medi più alti unitamente alle condizioni di accessibilità all’appartamento e alla disponibilità di un garage, mentre il rapporto qualità-prezzo figura, insieme agli arredi, alla dotazione di stoviglie e di elettrodomestici, tra quelli a cui sono stati attribuiti giudizi più bassi, per quanto pienamente positivi.

Il confronto con le aspettative antecedenti all’arrivo nella località premia soprattutto elementi quali le dimensioni delle unità abitative e la disponibilità di biancheria, penalizzando invece la dotazione di stoviglie ed elettrodomestici nonché, ancora una volta, l’arredamento.

Rispetto all’agenzia immobiliare, il campione veneto colloca al primo posto per importanza la cortesia, le conoscenze linguistiche e la chiarezza espositiva del personale, oltre alla disponibilità di tariffe promozionali. I primi due aspetti citati sono anche quelli per i quali sono stati registrati i voti medi più alti (con promozioni “a pieni voti” da parte di porzioni molto elevate di rispondenti); gli altri due sono invece gli unici, assieme alla varietà di scelta, che hanno totalizzato punteggi medi inferiori all’8. La delusione rispetto alle aspettative iniziali ha riguardato in particolar modo, ancora una volta, la possibilità di ottenere sconti e la varietà di scelta degli immobili a catalogo.

Osservando la media dei punteggi attribuiti all’immobile e all’agenzia, emerge che il Veneto si colloca al di sopra della media nazionale, con giudizi dall’8 in su assegnati dal 68% degli intervistati (59% nazionale).

Nel confronto con le aspettative iniziali, l’esperienza di locazione sembra aver stupito meno positivamente il campione veneto rispetto a quello nazionale: solo il 15% ha infatti dichiarato di aver trovato l’immobile o l’agenzia più soddisfacente di quanto immaginasse, mentre si è così espresso il 26% circa del campione nazionale.

I desiderata per il futuro manifestati con maggior frequenza dagli intervistati riguardano innanzitutto la riduzione dei prezzi di locazione, una migliore dotazione di stoviglie e di elettrodomestici, una maggiore cura per la pulizia iniziale e l’offerta di un posto auto coperto o scoperto.

• Conclusioni: problematiche e criticità

Dalla ricerca emerge un quadro complessivamente positivo della soddisfazione espressa dai clienti delle agenzie associate FIAIP operanti nel settore delle locazioni turistiche, in relazione tanto al prodotto fruito quanto all’esperienza di locazione più in generale attraverso il contatto e l’interazione con il personale addetto al servizio clienti.

Le principali criticità emerse dall’indagine si riferiscono quindi, in sintesi, a:

- livello qualitativo degli immobili offerti non sempre adeguato alle esigenze della domanda, anche per l’assenza di standard qualitativi minimi uniformi fissati per legge in tutto il territorio nazionale;

- assenza di un riconoscimento e di una tutela a livello normativo della figura professionale dell’agente immobiliare che si occupa di locazioni turistiche, che contribuisce ad alimentare la concorrenza da parte soggetti che operano abusivamente sul mercato;

- scarsa chiarezza della legislazione su come trattare gli aspetti fiscali relativi alla locazione turistica;

- disinteresse generale della pubblica amministrazione nei confronti di questo settore, di cui mostra la tendenza a sottovalutare le potenzialità;

- tendenza diffusa dei privati (tanto i proprietari degli immobili quanto i potenziali locatari) ad evitare di rivolgersi agli intermediari immobiliari, preferendo gestire autonomamente la transazione, con evidenti risparmi sulle spese di commissione.

E' evidente che le eventuali azioni da intraprendere per andare maggiormente incontro alle crescenti esigenze della domanda di case e appartamenti in affitto dovrebbero riguardare innanzitutto l’innalzamento degli standard qualitativi degli immobili, a partire da interventi più “soft”, che richiedono cioè investimenti abbastanza contenuti, quali una migliore dotazione di stoviglie e di elettrodomestici o un più attento servizio di pulizia, fino ad interventi più onerosi, come ad esempio il rinnovo degli arredi, l’installazione di impianti di condizionamento (nelle località le cui condizioni climatiche lo richiedono maggiormente) e l’offerta di soluzioni di parcheggio più comode.

Ciò potrebbe almeno in parte soddisfare la richiesta di maggiore equilibrio tra il prezzo pagato per la locazione dell’immobile e l’effettiva qualità dello stesso, anche a fronte di tariffe non in ribasso rispetto alla situazione attuale, e soprattutto se in corrispondenza di un ampliamento della gamma di offerta, con l’inserimento a catalogo di un maggior numero di soluzioni di alloggio, in grado di soddisfare le esigenze di diversi segmenti di domanda.

Infine potrebbe senza dubbio essere apprezzato l’aggiornamento e il miglioramento della qualità dei supporti informativi utilizzati per la presentazione delle case e degli appartamenti offerti in locazione, anche attraverso il ricorso a strumenti multimediali di facile utilizzo (ad esempio brevi video di presentazione degli immobili).

Sono inoltre emersi una serie di istanze e interventi necessari affinché il settore delle affittanze turistiche intermediate da agenzie immobiliari possa fare un salto di qualità, esprimendo appieno l’elevato potenziale di cui è in possesso.

Tra le azioni prioritarie figura senza dubbio l’avvio di un dialogo con le istituzioni per ottenere il riconoscimento e la tutela a livello normativo della figura professionale dell’agente immobiliare che si occupa di locazioni turistiche. Questo dovrebbe portare anche a maggiori controlli pubblici delle attività di locazione “sommerse” da parte di soggetti non autorizzati che, operando abusivamente sul mercato, svolgono concorrenza sleale nei confronti delle agenzie immobiliari turistiche, sottraendo importanti quote di domanda.

Le normative regionali in materia di turismo dovrebbero inoltre fissare concordemente un quadro di criteri e standard minimi relativi agli immobili, uniformi per tutto il territorio nazionale, che funga da stimolo per l’attivazione di percorsi di riqualificazione dell’offerta, anche con l’introduzione di agevolazioni fiscali a beneficio dei privati che decidono di affrontare delle spese per la ristrutturazione delle case e degli appartamenti. Sempre sul fronte normativo, occorrerebbe che le leggi regionali imponessero minori vincoli e limitazioni agli agenti nella possibilità di offrire alla propria clientela servizi extra (ad esempio servizi di pulizia durante il soggiorno, fornitura di biancheria, ecc.) e pacchetti integrati di servizi, che prevedano ad esempio sconti per l’utilizzo di alcune facilities (servizio spiaggia, impianti di risalita, attività di intrattenimento e animazione, ecc.) o di altre agevolazioni nell’accoglienza.

Infine lo sviluppo e il miglioramento della competitività del settore dovrebbe essere perseguito anche attraverso un generale innalzamento del livello di competenza e professionalità degli stessi agenti immobiliari che si occupano della gestione delle locazioni turistiche.

Per informazioni: Ufficio Stampa P.R.Consulting s.r.l.